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谁说写字楼没法干了?新鸿基一年租金收入200亿,华润能溢价40%!
2019-04-16123456
薀川路516号 距离地铁:距离 1号线 共富新村 约253米
地铁10分钟 性价比高 创意办公
2.40元/m²/天 起

据彭博社报道,黑石集团正在就收购位于上海市浦东新区的长泰广场(总建筑面积32万平米,是分为高层办公区和多层商业区两部分的超级商业综合体)进行谈判,交易价格或超过15亿美元(约合人民币100.81亿元)。

去年以来,写字楼各种退租(比如中金北京建国门外大街证券营业部从原来的一层搬到三层)、空置率上升、租金下调的消息铺天盖地。可是,外资却在加大收购(详见《有人在撤退,有人在恐惧!可外资却在大举抄底中国楼市》),难道是他们人傻钱多吗?显然不是!高端写字楼,依然有强烈需求。

以前,开发商为了自身办公或塑造品牌的需求,建有不少高逼格的写字楼。过去几年,或地块配套要求,或为了规避限购限价等,更多的开发商开始在这一块发力。有些做得不错,有些还在探索。值得后来者参考借鉴。

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经济特别是第三产业的发展

还将带动写字楼需求的增长

一次退租10层;租金大幅下调;中心区的写字楼空置率飙升;物业主动下调租金挽留我们公司……

去年底,悲观的经济预期下,写字楼市场也频频曝出各种劲爆的新闻,然而,这并非事实的全部。

写字楼市场是反映产业与经济发展的晴雨表,这没错。如果和自己比,过去几年我国经济增速确实有所回落,这也是事实。但,放眼全球,中国的经济增速依然鹤立鸡群。这是外资不断抢筹中国包括写字楼在内的大宗物业的重要原因。

▲来源:各地统计局、世界银行

另外,第三产业的占比越高,商务办公楼的需求越大。目前,典型发达国家第三产业就业人数的占比普遍都在70%左右,高的80%多。具体到发达国家的城市,目前在伦敦、纽约的产业结构中,第三产业产值的占比超过90%。像美国,五六十年前也是以住宅为主,之后慢慢以与产业衔接更紧密的商办为主。相比之下,中国四大传统一线城市仍然还有较大的上升空间。

截至2018年底,我国第三产业对GDP的贡献值为52.16%,继续提升的空间更是十分巨大。

▲来源:国家统计局、明源地产研究院

去年诸如中金这样的金融机构租户“退租”(其实更准确地说,应该是换租),是因为去杠杆,业务没以前好做,故而转向租金更为实惠的写字楼或楼层。

市场的需求依然存在。

投资方面,第一太平戴维斯报告显示,2018年四季度北京共录得7宗大宗物业成交,成交金额合计人民币294.22亿元,为近十年来单季度的最高值。无论是外资还是内资机构都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣。

去年底,京东27亿元收购北京翠宫饭店100%股权,并计划将其改造成写字楼自用,因为“有个办公楼方便招人”。

类似京东这样的企业不在少数,比如2月15日,媒体就曝出今日头条母公司字节跳动90亿元收购北京大钟寺中坤广场的消息……一个企业越是发展壮大,对高品质写字楼的需求越高。

租赁方面,戴德梁行的报告显示,2017年10月到2018年9月的12个月期间,北上广深等8个重要城市的需求依然强劲,其甲级写字楼吸纳量同比显著上升。

▲来源:戴德梁行

除以上8个城市之外,其余部分城市的表现也比较亮眼,比如杭州,写字楼市场空置率为 11.4%,在二线城市中最低(第三季度末,大中华区写字楼的平均空置率为14.6%);租金为158元每平米每月,是整个大中华区二线城市中租金最高的。

这些数据可能跟一些人的认知,甚至报告数据不一样。一是因为上述研究的对象是核心区域的写字楼;二是具体到单个写字楼,跟你的物业情况、经营水平等有很大关系。

全体大涨,雨露均沾的时期,谁都可以干,谁都能赚钱。市场分化条件下,看平均数据可能会觉得不好干了,但拼实力的时候,能力强的活得更好。

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很多大房企早已涉足写字楼

更多的开发商,正走在路上

在大多数公众的印象里,中国的房企就是盖住宅的。这主要跟我们现阶段的房地产开发结构以住宅为主有关。即便有些房企想要做商办物业,但是,在冲规模,求快、求大的高周转时代,做“资金沉淀量大、投资周期长”写字楼显得有点吃力不讨好。当然,还是有不少房企在干。

首先,中国TOP20的房企,已经或正在书写写字楼的传奇。

在中国房企里面,绿地以擅长建超高层地标建筑闻名于业内。在较长一段时间里全球10大最高建筑中,绿地建造的就占了4座!碧桂园、恒大、万科、华夏幸福等也都有自己的代表作。2017年,融创还21亿收购华城富丽股权,拿下烂尾项目重庆国际金融中心(高470米)。

▲来源:明源地产研究院根据公开资料整理

工科生中海的“中海系”甲级写字楼已形成“中海国际中心”、“中海广场”、“中海大厦”三大品牌。

其次,现在一二线城市拿地,越来越多要求得有商务配套。

当下的土地出让中,单纯宅地出让已越来越少,商务配套地块成为新常态,购物中心、写字楼等商业地产项目接连出现,这是行业的一大趋势。

比如,阳光城在深圳罗湖获得的第一个旧改项目——深南阳光大厦项目,去年初《建设工程规划许可证》及总平面图获得通过。

该项目就要打造成为集商业、办公、商务公寓于一体的城市综合体。其中,办公建面2.37万平方米,商业2500平方米,商务公寓9500平方米……

房企要布局一二线城市,建写字楼的概率是很大的。


最后,开发商有转型的需求,写字楼干得好同样能赚大钱。

未来,增量开发市场每年10~20万亿级的市场依然会存在,住宅是大头。但无论是碧桂园、万科、恒大这样的巨头,还是其他的中小房企,都在寻求转型——要么开启多元化的探索,要么寻求在细分领域的护城河。

▲来源:国家统计局

相比于农业、智能机器人、新能源汽车等跨界的多元化,向商办、物流地产、养老地产等领域拓展,对开发商来说,要熟门熟路得多。而且,这个领域有非常多做得好,赚大钱,可以学习的榜样……

比如新鸿基,其一年的物业租金收入接近200亿,其中大概一半来自于写字楼(根据新鸿基官网数据,截至去年末集团在香港的写字楼项目总楼面面积96万平方米;旗下零售楼面总面积合计约110万平方米)。

内地写字楼的租金收益率比不上香港,但做得好也不差。比如2001年成立的楷林,18年来一直都在干写字楼开发与运营管理,而不是短平快的住宅。足见只干写字楼,也是很有利可图的……

以某TOP10房企在二线城市开发的xx中心(写字楼)为例。该项目的总成本为28908.8万元(2.48亿(总拿地成本)+1500建安成*27391.78)。

假设该写字楼的实际使用寿命为20年,参照写字楼周边市场行情,首年的租金为70元/平米/月,租金每年增长5%,以招满85%企业为目标,1年时限招满;物业费按8元/㎡/月征收,每年维护费按20~30元/㎡测算,租金所带来的项目收益,会在第12年收回项目的总成本。速度看似很慢,但细水长流,抗周期能力超强,而且物业本身也会随着时间增值。

▲来源:中原地产

至于像深圳南山的华润大冲中心这样的优质物业,本来全部打算卖掉的,但因为出租情况特别好,最后部分不卖了,转而选择自持。

3

想要干好写字楼的房企

以下四点需要特别注意

很多人看到新鸿基躺着赚钱,羡慕嫉妒恨。华润的吸金能力也超强。去年,深圳全市的甲级写字楼吸纳量为45.57万平米,而华润置地在深圳全年的写字楼预租赁面积达21.4万平米,占了深圳市甲级写字楼全年吸纳量的48%,而且华润的租金还高出市场30%~40%,可谓相当强悍。然而,收租并没有那么简单。如果说做住宅是小学生,那么做商办就是大学生,难度比前者要大得多。

一、一线的甲级标准层最好在2000㎡,二三线相应减小

不同能级的城市,写字楼的客群差异巨大,对产品的需求自然不一样。以写字楼标准层的平面面积为例,对北上广深来说,标准层的面积最好在2000㎡左右。因为这些城市的大企业较多,大型企业的租赁面积可能在5000㎡以上,中型企业在1000-2000㎡左右。可是,对一些二线城市来说,如果你的单层面积太大就不行,因为这些城市的租户往往都比较小……

再比如,最近几年,共享办公理念成为不少写字楼的新卖点,因为这可以满足很多初创企业或自由组合组织的办公需求。可容纳100个或以上工位的大规模共享办公空间营运商成为理想选择。

不过,这也因城市而异。在我国香港,湾仔/铜锣湾等租金稍低的核心商业区以及非核心商区的乙、丙级写字楼是共享办公单位心仪的地点,因为中环甲级写字楼租金超出共享办公商业模式水平。

回到内地,明源君见过一些开发商大打实惠牌,试图引进联合办公运营商整租,实际情况并不好,因为这类物业通常位置较偏。对初创企业来说,租金是少了,但是增加了其他额外的成本,比如招聘难等。再者,到了弱二线对共享办公的需求立刻就大大降低。

二、特色外观以及硬件品质,是吸引租户入驻的关键之一

正如没有人有义务通过一个人丑陋的外表去了解他内心的优秀一样,如果一栋楼远远看去就毫无特色,是很难吸引人的。

写字楼大厦的外观要有一定的特色,同时又与本区或本项目内其他的部分,如商场、住宅等在外部细节的基调上相对保持一致,避免违和。

具体到大厦的硬件,也要有品质感。华润置地的写字楼租金高于市场这么多,除了其地段优势外,硬件品质也是重要因素之一。和很多豪宅住宅产品一样,华润的写字楼都是邀请国际顶级建筑设计师来打造,例如中国华润大厦是KPF,南山科技金融城是福斯特,深南一号是PLP设计。

再比如电梯选型,为保证商务感及品质,最好选择进口的奥的斯、迅达、三菱、通力、或蒂森克虏伯。有些品牌其实名气挺大,比如日立,但它的商务感和对写字楼的适用性却较差。

另外,电梯运量方面,写字楼的电梯应尽量保证达到4500平米(按可出租的建筑面积)分摊一吨的标准,3000平米/吨更好。即一栋10万平米的楼,如果电梯是两吨一台的话,至少要保证十台客运电梯,提高到15台则更好。

三、跟建筑一样,写字楼的配套也很关键,有学位必热卖

由于各个楼宇的情况不同,周边的配套也会不尽相同,但有不少是相通的,比如银行、便利店、数码冲印等,在周边条件好的情况下,商务综合体可以配制酒店、服务公寓、展览中心等,甚至可以在写字楼旁边配一个比较好的中央花园(明源君之前办公所在地有花园,后面被拆掉建成停车场了)。比如华润大冲中心,就将办公(写字楼)、居住(公寓)、购物(购物中心)、休闲娱乐等(剧院、电影院、雨耕农场等)都聚集到了一块,可以解决一个人方方面面的需求。颇有点美国纽约中央商务区的感觉,租金自然高。

另外,写字楼内,能创造情感交流空间的设计同样可以创造溢价。

在写字楼里做书店、健身房、室内游泳馆、酒吧,看着大胆的尝试实际上是对传统商业模式的一种挑战。求变才能找到更多的可能性,而且这种变化中往往又潜藏着商机。

光大安石(截至2017年底资产管理规模920亿)林宝泰表示:越是互联网时代人与人之间的情感交流越珍贵。如果空间设计能给消费者创造这种氛围,就会有溢价。为此,光大安石跟香港一个公司合作成立了空间设计公司,一个团队专门给光大安石做所有项目的优化、改造以及整合。

比如,Lounge和Bar是起源于18、19世纪社交需求。如果在办公场景里植入Lounge和Bar,可以让我们与同事或客户更轻松与惬意的交流。

Google的办公室就有一个非常棒的Lounge,里面有开放后厨和餐台,员工可以在餐台上随意取用各种面包、果酱、点心,还可以自助榨果汁、拌蔬菜色拉等。此外,开放的lounge有各种舒适的沙发,可以供员工休息、交流等。

如果还有一个顶层的花园酒吧,那就更棒了——同事的生日派对、各种纪念庆典都可以在这里举办,非常的方便。

▲光大安石中心rooftop bar(来源:光大安石中心)

这些,在光大安石中心都有。

再比如,位于成都天府广场的百扬大厦花4400平米在写字楼里做了400平米的图书馆,2000平米的健身房(室内游泳馆),2000平米的酒吧,而这些业态是成都其他写字楼从未尝试过的。

在成都百扬实业有限公司副总经理张艺文看来,这些创新仅是商业管理回到本真位置的尝试。由于白领对健康、娱乐、文化越来越关注,这种创新无疑可以强租户粘性,同时也提供了多样性的服务。世邦魏理仕的数据显示,百扬大厦整体出租率达90%以上!

当然,某些房企做写字楼不想自己经营,而是直接卖掉。上述实践,依然有参考价值。

如果你的写字楼还能配学位,那更牛。广西某房企,自己有教育集团,写字楼直接配学位,不限购不限价,卖得特别火,秒光!!!

四、从运营管理到资产管理转变,是提升物业溢价的关键

当然,要让租户或购买者乐于刷卡买单,更重要的是运营管理服务。可以说,物业管理是写字楼的“第二次生命”。

以上面提到的楷林为例,2017年,其成立了运营管理公司,打造房地产写字楼全链条的管理模块,涉及项目开发运营的全生命周期。目前楷林运营公司服务写字楼及商务产业融合项目200万平方米。物业管理的范围则达到了大概700万平米的规模。

去年底,其还成立了上海楷林商务产业研究院,专注商务楼宇及产业发展方向的研究,以不断提升自身策划定位、设计建造、运营维护等建筑全生命周期服务的能力。

明源君认为,对于物业管理,有三种思维,一种是运营思维,一种是管理思维,还有一种是资管思维,你的境界决定了你物业的增值。(作者:明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强)

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